Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları adından da anlaşılacağı üzere gayrimenkul veya gayrimenkule dayalı haklardan oluşan portföyünü, gerekli sermayeyi bu gayrimenkul ve hakları menkul kıymetleştirerek pay senedi şeklinde küçük yatırımcılardan topladığı fonlarla yönettiği büyük ortaklıklardır. Kitlesel fonlama yöntemiyle toplanan sermayenin büyük yatırımlara kanalize edilmesi ve böylelikle risk ile birlikte kazancın da küçük yatırımcıya dağıtılması hem makro ekonomik anlamda ilerlemenin ve modernleşmenin önünü açmakta hem de bireylerin bu şekilde gerçekleştirilen büyük yatırımlardan sermayeleri oranında kazanç sağlamasını kolaylaştırmaktadır. Türk Hukuku’nda yerini alan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları temel olarak 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ve bu Kanuna dayanarak Sermaye Piyasası Kurulunca çıkarılan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III.48.1) ile düzenlenmiştir. Yine GYO’lar bir anonim ortaklık olarak kurulduklarından, anonim ortaklıkları düzenleyen 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu da uygun düştüğü yerlerde uygulanmaktadır. Bu çalışmamızda GYO’ların kuruluşu, faaliyetleri ve sona ermesi halleri ile bu ortaklıkların amaçları ve iştigal konuları yukarıda belirtilen Sermaye Piyasası mevzuatı çerçevesinde ele alınmıştır. I. GYO Tanımı, Amacı ve Faaliyet Konusu A. Tanım Esas itibariyle Sermaye Piyasası Mevzuatında düzenlenen Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (GYO) ilişkin özel tanımlama, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na dayanarak çıkarılan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III.48.1) ile yapılmış olmakla birlikte GYO’ların dâhil olduğu üst yapı olan Yatırım Ortaklıklarına ilişkin bir tanımlama sermaye piyasası mevzuatının temelinde yer alan Sermaye Piyasası Kanunu (SerPK) ile yapılmıştır. Kanun’un Kolektif Yatırım Kuruluşlarını düzenlediği dördüncü bölümünde Yatırım Ortaklığı başlığı altında m.48’de şu şekilde tanımlama yapılmıştır:“Yatırım ortaklıkları, sermaye piyasası araçları, gayrimenkul, girişim sermayesi yatırımları ile Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyleri işletmek amacıyla, paylarını ihraç etmek üzere kurulan sabit veya değişken sermayeli anonim ortaklıklardır.” Bu maddede sayılan faaliyet alanlarından birisi olan gayrimenkul ve bunlar üzerinden doğan haklara ilişkin yatırımlar gerçekleştirmek üzere Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) oluşturulmuştur. Dolayısıyla GYO’lar yatırım ortaklıklarının bir alt şubesi bulunmaktadır. Özellikle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin tanımlama ise Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III.48.1) m. 4/1’de yapılmıştır. Burada yapılan tanımlamaya göre GYO, “Gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, altyapı yatırım ve hizmetleri, sermaye piyasası araçları, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemleri, Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılım hesabı, yabancı para cinsinden vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılım hesapları ile iştirakler ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Kanunun 48 inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile bu Tebliğde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumudur” şeklinde tanımlanmıştır. Mevzuatta yapılan bu tarife ek olarak doktrinde de GYO’lara ilişkin tanımlamalar yapılmaya çalışılmıştır. Bunlardan Bahtiyar, GYO’ları “ortaklarının tasarruflarını gayrimenkullere ilişkin değerlere yatırarak bir portföy oluşturmak ve işletmek suretiyle bir yandan riskin dağıtılması diğer yandan uzman ve güvenilir yönetimle tasarrufların nemalandırılmasını sağlayan kayıtlı sermayeli anonim ortaklıklar” olarak tanımlamıştır . Bir diğer yazar Nomer ise gayrimenkul yatırım ortaklıklarını, “amacı ağırlıklı olarak gayrimenkul üzerindeki haklardan gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarından ve gayrimenkullerle ilgili projelerden oluşan portföyü işletmek olan yatırım ortaklıkları” olarak tanımlamaktadır . B. GYO’ların Amacı ve Faaliyet Konusu Tebliğ’in 5. maddesinin ilk fıkrasında GYO’ların; münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan bir portföyü veya 4 üncü maddenin birinci fıkrasında belirtilen diğer varlık ve haklardan (Gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, altyapı yatırım ve hizmetleri, sermaye piyasası araçları, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemleri, Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılma hesabı, yabancı para cinsinden vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılma hesapları ile iştirakler ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan) oluşan bir portföyü işletmek üzere kurulabileceği gibi belirli bir projeye, gayrimenkule veya altyapı yatırım ve hizmetine yatırım yapmak ya da belirli bir alanda faaliyet göstermek amacıyla da kurulabileceği düzenlenmiştir. Yine doktrinde bazı yazarlar GYO’ların amaçları ile ilgili tanımlamalar yapmışlardır. Bunlardan birine göre GYO’ların amacı; getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri elde etmek ve bu şekilde kira ve alım satım kazançları yoluyla gayrimenkullerden yüksek ranta ulaşmaktır . Kısaca ifade etmek gerekirse GYO’ların amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir . Bu şekilde getiri elde eden ortaklığa yatırım yapan küçük yatırımcılar da ortaklığın getirisi oranında kazanç sağlamakta ve böylece küçük yatırımcılar da yarar sağlamaktadır. C. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Tarihsel Gelişimi Türk hukuk literatüründe “gayrimenkul yatırım ortaklığı” adı ile anılan bu yatırım kurumu, temelini Amerikan hukukundaki Real Estate Investment Trust (REIT ) kurumundan almaktadır. Bu doğrultuda GYO’lar ile ilgili ilk kanuni düzenleme ise 1961 yılında yürürlüğe giren Ulusal Vergi Kanunu (Internal Revenue Code) ile olmuştur . 1986 yılında vergi kanunlarında yapılan muafiyet düzenlemeleri ile birlikte ivme kazanan GYO’lar 90’lı yıllardan itibaren hem sayılarını hem de kazançlarını artırmaya devam etmişlerdir. Ülkemizde ise GYO’lar vergi kanunları ile değil, Sermaye Piyasası Kanununda değişiklik yapan, 29.04.1992 tarih ve 3794 sayılı kanunun, SerPK md. 32’de yaptığı değişiklik ile ilk olarak düzenlenmiştir. GYO ile ilgili ayrıntılı düzenleme ise ilk olarak 22.07.1995 tarih ve 22351 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği” ile yapılmıştır . Bu tebliğe ek olarak 1996 yılında yeni bir tebliğ yayınlanmıştır. Bu tebliğler ile GYO‟ların kuruluş, amaç ve faaliyetlerine ilişkin ayrıntılı bilgiler belirlenmiştir. 30/12/2012 tarih ve 28513 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu (SerPK) ile 8.05.2013 tarih ve 28660 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III.48.1) (Tebliğ) ise şu an GYO’lara ilişkin temel ve güncel mevzuattır. II. GYO’ların Tabi Olduğu Mevzuat A. Sermaye Piyasası Kanunu (SerPK) Ülkemizde GYO’ların hukuki alt yapısının temel kaynağı 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’dur. Kanun’un Kolektif Yatırım Ortaklıkları başlıklı dördüncü bölümünde m.48’de Yatırım Ortaklıkları düzenlenmiştir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları da bu maddede yer alan Yatırım Ortaklıklarının bir türüdür. Dolayısıyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ile ilgili genel hükümler uygulanırken bu Kanun hükümleri de nazara alınacaktır. SerPK bir genel çerçeve niteliğinde olup, ayrıntılı düzenlemeler bu Kanun’a dayanılarak çıkarılan ikincil düzenlemeler ile gerçekleştirilmektedir. Bu doğrultuda bu Kanun’un 48 ve 49. maddelerine dayanarak alt düzenleme olan SPK Tebliğleri düzenlenmiştir. GYO’ların tabi olduğu Tebliğ ise Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)’dir. B. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) GYO’lara ait ilk detaylı düzenleme SPK’nın 22 Temmuz 1995 tarihli 22351 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri: VI No:7 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ” idir. Bu tebliği daha sonra çıkarılan ve 28 Mayıs 2013 tarih 28660 sayılı Resmi Gazete ile yürürlüğe giren Seri: III No:48.1 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği” izlemiştir. Yeni düzenleme ile yönetim kurulu üyelerinin niteliklerinden şirketin faaliyet alanlarına, danışman seçiminden raporlamalara kadar pek çok konuda yönetim ilkeleri tanımlanarak, yatırımcıların korunması amaçlanmıştır. Tebliğ’in GYO’lar hakkında geniş ve ayrıntılı düzenlemeler içermesinden dolayı çalışma da genel itibariyle bu C. TTK ve Diğer İlgili Mevzuat GYO’ların SerPK m.6/f.2/b’ye göre Anonim Ortaklık olarak kurulmaları zorunluluğu olduğundan, Anonim Ortaklıkları düzenleyen genel düzenleme olan 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu da gerekli olduğu yerde uygulanacaktır. Ancak ikincil bir düzenleme olmasına rağmen öncelikli olarak uygulanacak olan emredici tebliğ hükümleridir. Tebliğ’de yer almayan konular hakkında ise SerPK ve TTK uygulama alanı bulacaktır. Nitekim Tebliğ m. 50/4’te de bu durum şu şekilde belirtilmiştir; “Ortaklıklara ilişkin olarak bu Tebliğde hüküm bulunmayan hallerde Kanun, TTK ve ilgili mevzuat hükümlerine uyulur.” Yine GYO’ların faaliyet alanı gayrimenkullere ilişkin haklar olduğundan, bu alanı da içinde barındıran özellikle Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun gibi sair düzenlemelerde GYO’ları ilgilendiren hükümler de bu alanda cari olacaktır . Bunlarla birlikte GYO’ların faaliyetlerine ilişkin çeşitli konular SPK’nın çıkarmış olduğu diğer tebliğlerde de düzenlenmiş olabilir. Örneğin, Tebliğ’in ortaklık paylarının ihracı ve satışını düzenleyen 10. maddesinin birinci fıkrasında “Ortaklık paylarının ihracı ve satışında bu Tebliğde öngörülen özel hükümler dışında Kurulun payların ihracına, satışına, izahnamenin ve ihraç belgesinin onaylanmasına ilişkin düzenleme hükümlerine uyulur.” denilmek suretiyle Kurul’un yapmış olduğu ikincil düzenlemelerin de uyulması gerekli kurallar olduğu düzenlenmiştir. III. GYO’ların Kuruluşu, Faaliyetleri ve Sona Ermesi A. Kuruluş Tebliğ m.6/1’e göre, ortaklıklar gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak kurulabileceği gibi, TTK’ ya göre kurulmuş olan anonim ortaklıklar esas sözleşmelerini Kanun ve Tebliğ hükümlerine uygun olarak değiştirerek gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşebilirler. Her iki şekilde de kurulmuş olan GYO’ların Kurul tarafından uygun bulunması ve Bakanlık tarafından onaylanması gerekmektedir. Seri: III No:48.1 sayılı Tebliğ’in 6.maddesi bu konuya değinerek, SPK tarafından ortaklıklar için kuruluş ya da dönüşüm başvurularının kabul edilebilirlik şartlarını şu şekilde belirlemiştir; • Kayıtlı sermayeli anonim ortaklık şeklinde kurulması veya anonim ortaklık niteliğinde olup kayıtlı sermaye sistemine geçmek için Kurula başvurması, • Kuruluşta başlangıç sermayesinin, dönüşümde ise mevcut ödenmiş veya çıkarılmış sermayesi ile öz sermayesinin her birinin 30.000.000 TL’den, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise 100.000.000 TL’den az olmaması, • Yukarıda belirtilen sermaye miktarının; 1) 60.000.000 TL’den az olması halinde, sermayeyi temsil eden paylarının en az %10’unun, 2) 60.000.000 TL ve daha fazla olması halinde ise, sermayenin 6.000.000 TL’lik, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise 10.000.000 TL’lik kısmını temsil eden paylarının kuruluşta nakit karşılığı çıkarılmış olması ve nakit karşılığı çıkarılan pay bedellerinin tamamının ödenmesi, dönüşümde ise nakit karşılığı çıkarılmış olması veya son hesap dönemine ait bağımsız denetimden geçmiş konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında dönen varlıklar grubu altında yer alan nakit ve nakit benzerleri ile finansal yatırımlar kalemlerinin toplamının bu bentte belirtilen oran ya da tutar kadar olması, • Ticaret unvanında "Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı" ibaresini taşıması veya unvanını bu ibareyi içerecek şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmuş olması, • Kurucu ortakların veya mevcut ortakların Tebliğde öngörülen şartları haiz olması, • Esas sözleşmesinin Kanun ve Tebliğ hükümlerine uygun olması veya mevcut esas sözleşmesini Kanun ve bu Tebliğ hükümlerine uygun şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmuş olması, • Genel müdür ile yönetim kurulu üyelerinin, Tebliğde öngörülen şartları taşımaları, genel müdürün kuruluş ve dönüşüm başvurularında belirlenmiş ve en geç kuruluşun veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescili tarihi itibariyle, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise tescil tarihini takip eden altı ay içinde atanmış olması, • Portföyünde yer alan/alacak varlıkların niteliklerinin ve ortaklık aktif toplamı içinde sahip oldukları/olacakları ağırlıkların Tebliğde belirtilen niteliklere ve sınırlamalara uygun olması, • Kuruluşta ayni sermaye konulması durumunda, Tebliğin 9 uncu maddesi çerçevesinde ayni sermaye değerinin tespit edilmiş olması, • Başlangıç sermayesinin veya çıkarılmış sermayesinin %25’i oranındaki paylarının, bu Tebliğde belirlenen süre ve esaslar dâhilinde halka arz edileceğinin, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise halka arz edileceğinin veya nitelikli yatırımcıya satılacağının Kurula karşı taahhüt edilmiş olması, • Sermayesinin, son iki yıl içinde, varlıkların rayiç değere taşınması suretiyle oluşan fonlardan artırılmamış olması. Aynı maddenin dördüncü fıkrasına göre, ortaklığın münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklardan olması durumunda; eğer ortaklardan en az biri kamu kurum ve kuruluşu niteliğinde tüzel kişilik ise ve ortaklık sermayesine en az %20 oranında iştirak ediyorsa, başlangıç sermayesi 5.000.000 TL olarak uygulanacaktır. Ancak, 11/A maddesi kapsamında yapılacak pay satışının sermaye artırımı şeklinde yapılması sonucunda çıkarılmış sermayenin asgari 100.000.000 TL’ye ulaşması zorunludur. Yine sermayenin asgari 10.000.000 TL’sinin nakit karşılığı olması şartı uygulanmayacaktır. 1. Esas Sözleşme Ortaklık esas sözleşmesi, ortaklığın kuruluş amacı, malvarlığı, ehliyeti, organları, yetkileri, kuruluşun iç işleyişindeki kural ve usuller ile diğer idari düzenlemeleri belirleyen yazılı bir belgedir . Esas sözleşmenin hazırlanmasında Kanuni zorunlulukların yanı sıra şirket tarafından öngörülmüş unsurlar da bulunabilir. Bu doğrultuda hazırlanacak olan GYO esas sözleşmesi, TTK, SerPK ve Tebliğ hükümlerine aykırı olamayacaktır. TTK m.339/1’e göre anonim ortaklık esas sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması ve bütün kurucuların imzalarının noterce onaylanması veya esas sözleşmenin ticaret sicili müdürü yahut yardımcısı huzurunda imzalanması şarttır. Yine TTK m. 339/2’ye göre esas sözleşmede bulunması gereken unsurlar şunlardır; ortaklığın ticaret unvanı ve merkezinin bulunacağı yer, esaslı noktaları belirtilmiş ve tanımlanmış bir şekilde ortaklığın işletme konusu, ortaklığın sermayesi ile her payın itibarî değeri, bunların ödenmesinin şekil ve şartları, pay senetlerinin nama veya hamiline yazılı olacakları; belirli paylara tanınan imtiyazlar; devir sınırlamaları, paradan başka sermaye olarak konan haklar ve ayınlar; bunların değerleri; bunlara karşılık verilecek payların miktarı, bir işletme ve ayın devir alınması söz konusu olduğu takdirde, bunların bedeli ve ortaklığın kurulması için kurucular tarafından ortaklık hesabına satın alınan malların ve hakların bedelleriyle, şirketin kurulmasında hizmetleri görülenlere verilmesi gereken ücret, ödenek veya ödülün tutarı, kurucularla yönetim kurulu üyelerine ve diğer kimselere ortaklık kârından sağlanacak menfaatler, yönetim kurulu üyelerinin sayıları, bunlardan ortaklık adına imza koymaya yetkili olanlar, genel kurulların toplantıya nasıl çağrılacakları; oy hakları, ortaklık bir süre ile sınırlandırılmışsa, bu süre, ortaklığa ait ilanların nasıl yapılacağı, pay sahiplerinin taahhüt ettiği sermaye paylarının türleri ve miktarları, ortaklığın hesap dönemi. 2. Kurucu ve Ortakların Sahip Olması Gereken Nitelikler Tebliğin 7. maddesi gereğince GYO’ların gerçek ve/veya tüzel kişi kurucu ortaklarının; • Müflis olmaması, konkordato ilân etmiş olmaması ya da hakkında iflasın ertelenmesi kararı verilmiş olmaması, • Faaliyet izinlerinden biri Kurulca iptal edilmiş kuruluşlarda, bu müeyyideyi gerektiren olayda sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması, • Kanunda yazılı suçlardan kesinleşmiş mahkumiyetinin bulunmaması, • 4/1/1982 tarihli ve 35 sayılı Ödeme Güçlüğü İçinde Bulunan Bankerlerin İşlemleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ve eklerine göre kendileri veya ortağı olduğu kuruluşlar hakkında tasfiye kararı verilmemiş olması, • 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 53 üncü maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile; kasten işlenen bir suçtan dolayı beş yıl veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da devletin güvenliğine karşı suçlar, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine karşı suçlar, zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, bilişim sistemini engelleme, bozma, verileri yok etme veya değiştirme, banka veya kredi kartlarının kötüye kullanılması, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama, kaçakçılık, vergi kaçakçılığı veya haksız mal edinme suçlarından mahkûm olmaması, • Ortaklık kuruluşu için gerekli kaynağı kendi ticari, sınai ve sair yasal faaliyetleri sonucunda her türlü muvazaadan ari olarak sağlamaları ve taahhüt ettikleri sermaye miktarını karşılayabilecek mali güce sahip olmaları, • İşin gerektirdiği dürüstlük ve itibara sahip olması, • Muaccel vergi borcu bulunmaması • 7/2/2013 tarihli ve 6415 sayılı Terörizmin Finansmanının Önlenmesi Hakkında Kanunda düzenlenen suçlardan mahkum olmaması, • 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 101 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca işlem yasaklı olmaması şarttır. Konkordato ilan etmiş veya iflas erteleme istemiş olan kurucuların konkordato teklifinin tasdikinden, iflasın kaldırılması veya kapatılması kararlarından itibaren 10 yıl geçmekle kurucu niteliklerini haiz olabilecektir. Yine faaliyet izninin iptal edilmesinde sorumluluğu bulunan kişilerin bununla ilgili aldıkları kararın üzerinden 10 yıl geçmekle kurucu niteliğini haiz olabileceklerdir. Dönüşüm başvurusunda bulunacak ortaklığın mevcut ortaklarının 7. maddenin birinci fıkrasının (e) bendinde yer alan “Ortaklık kuruluşu için gerekli kaynağı kendi ticari, sınai ve sair yasal faaliyetleri sonucunda her türlü muvazaadan ari olarak sağlamaları ve taahhüt ettikleri sermaye miktarını karşılayabilecek mali güce sahip olmaları” dışındaki diğer bentlerinde yer alan şartları sağlamaları zorunludur. Kuruluş ve dönüşüm başvurusunda bulunacak kurucu veya mevcut ortağın banka olması halinde, bankanın Tebliğin 7. maddesinin birinci fıkrasının (g) bendinde belirtilen Muaccel vergi borcu bulunmadığını tevsik eden bilgi ve belgelerin Kurula gönderilmesi yeterlidir. Bankada sahip olunan doğrudan ve dolaylı pay sahipliği yoluyla ortaklıkta dolaylı pay sahibi olan kişiler için 7. maddenin üçüncü fıkrasında yer alan “Kuruluş ve dönüşüm başvurularında; ortaklıkta dolaylı olarak %20 ve üzerinde pay sahibi olan nihai gerçek kişiler ile ortalıkta dolaylı olarak yönetim kontrolünü sağlayacak oranda imtiyazlı paya sahip olan gerçek kişilerin, bu maddenin birinci fıkrasının (e) bendi dışındaki bentlerinde yer alan şartları sağlamaları zorunludur” hükmü uygulanmaz. Bankaların ortaklıklarda doğrudan veya dolaylı olarak pay sahibi olması halinde, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun uygun görüşü alınacaktır.. 3. Kayıtlı Sermaye Sistemi Kayıtlı sermaye, anonim ortaklıkların, esas sözleşmelerinde hüküm ihtiva etmesi kaydıyla, yönetim kurulu kararı ile 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun esas sermayenin artırılmasına dair hükümlerine tabi olmaksızın pay çıkarabilecekleri azami miktarı gösteren, ticaret sicilinde tescil ve ilan edilmiş sermayelerini ifade etmektedir (SerPK m.3). SerPK m.49/1-a, Yatırım Ortaklıklarının kayıtlı sermayeli anonim ortaklık olarak kurulması şartını getirmiştir. GYO’lar da yatırım ortaklıklarının bir türü olduklarından, bu tür ortaklıklarında kanunda yer alan şart gereğince kayıtlı sermaye esasında kurulmaları veya dönüşüm için başvuracak ortaklıkların kayıtlı sermaye sistemine geçmeleri gerekmektedir . Nitekim Tebliğin 6. maddesi 2. fıkrasının (b) bendinde Kurul’a yapılacak başvurunun kabul edilebilmesi için ortaklığın “Kayıtlı sermayeli anonim ortaklık şeklinde kurulması veya anonim ortaklık niteliğinde olup kayıtlı sermaye sistemine geçmek için Kurula başvurması,” gerektiği belirtilmiştir. Kanun ve Tebliğ ile GYO’ların kayıtlı sermaye sistemi esasına göre kurulmaları şart olarak getirilmiş ancak bu sermayenin tavan miktarı olarak bir sınırlama getirilmemiştir. Ancak Sermaye Piyasası Kurulu’nun çıkarmış olduğu bir diğer Tebliğ olan Kayıtlı Sermaye Sistemine İlişkin Esaslar Tebliği, tavan miktarının da Kurul’un iznine bağlı olduğunu düzenleyerek kısıtlama getirmiştir. Getirilen bu kısıtlama hukukun genel ilkelerinden olan sözleşme serbestisi ilkesini de sınırlandırmaktadır. Nitekim anonim ortaklık esas sözleşmesi de bir nevi özel hukuk sözleşmesidir ve hukukun genel ilkelerinden olan sözleşme serbestisi ilkesi bu alanda da caridir . 4. Kurul’un İzni ve Bakanlığın Onayı GYO, esas sözleşmesi hazırlandıktan ve kurucu ortaklar tarafından imzalanıp, imzalar noterce tasdik edildikten sonra Tebliğde belirtilen eklerle Sermaye Piyasası Kuruluna başvuru yapmak zorundadır. Kurul yapılan başvurunun ilgili mevzuata uygun olup olmadığını inceler ve herhangi bir aykırılık görmezse kuruluş veya dönüşüm talebine uygun görüş bildirir (Tebliğ m. 8/2). Kurul gerekli incelemeyi yapıp uygun görüşü ile birlikte izin vermesini müteakip kuruluşta kuruluşun, dönüşümde ise esas sözleşme değişikliklerinin onaylanması talebi ile Bakanlığa (Ticaret Bakanlığı) başvurulur (Tebliğ m. 8/2). TTK m. 333/1 hükmü gereğince Ticaret Bakanlığınca yayımlanacak tebliğle, faaliyet alanları belirlenip, ilan edilecek anonim ortaklıklar Ticaret Bakanlığının izni ile kurulur. Bu şirketlerin esas sözleşme değişiklikleri de aynı Bakanlığın iznine bağlıdır. Bakanlık incelemesi sadece kanunun emredici hükümlerine aykırılık bulunup bulunmadığı yönünden yapılabilecektir. Bunun dışında hukuki konumu, niteliği ve işletme konusu ne olursa olsun anonim ortaklığın kuruluşu ve esas sözleşme değişiklikleri herhangi bir makamın iznine bağlanamaz. Bakanlığın çıkardığı “Anonim ve Limited Şirketlerin Kurulu ve Ana Sözleşme Değişikliği İşlemlerine İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ, İç Ticaret 2003/3” Tebliğinin 5. maddesinde Bakanlığın iznine tâbi ortaklıklar belirtilmiştir. Buna göre SerPK’ya tâbi ve halka açık ortaklıkların kuruluşları ve esas sözleşme değişiklikleri Bakanlığın iznine tabidir. Dolayısıyla SerPK’ya tâbi halka açık bir ortaklık olarak kurulmak zorunluluğu bulunan GYO’ların kuruluşu, izne tâbi bir işlemdir. 5. Tescil ve İlan GYO tüzel kişiliğinin kazanılması için yapılması gereken en son işlem tescildir. Tescil işlemleri Tebliğin m. 8/3’te düzenlenmiş olmakla birlikte bu maddeye göre, kuruluş işlemlerinde esas sözleşmenin konuya ilişkin Kurul izninin tebellüğ edildiği tarihi müteakip en geç 30 gün içinde ticaret siciline tescil ettirilmesi, dönüşüm işlemlerinde ise esas sözleşme değişikliğinin onaylanacağı genel kurulun, konuya ilişkin Kurul izninin tebellüğ edildiği tarihi müteakip en geç 30 gün içinde gerçekleştirilmesi ve genel kurul kararının genel kurul toplantısını takip eden en geç 15 gün içerisinde ticaret siciline tescil ettirilmesi zorunludur. Ortaklıklar, kuruluş esas sözleşmesinin veya dönüşüme ilişkin genel kurul kararının ticaret siciline tesciline ve ardından TTSG’de ilanına ilişkin belgeleri, ilan tarihini takip eden altı iş günü içinde Kurula göndereceklerdir. B. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Faaliyetleri 1. GYO’ların Yapabilecekleri Faaliyetler Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği m. 22’de GYO’ların yapabilecekleri faaliyetler şu şekilde belirtilmiştir; • Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. • Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. • Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. • Faaliyete geçirilebilmesi için belirli asgari donanıma ihtiyaç duyan otel, hastane veya buna benzer gayrimenkullerin kiraya verilmeden önce tefrişini temin edebilirler. • Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde kendi lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları üçüncü kişilere devredebilirler. • Mülkiyetine sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde başka kişiler lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler. • Özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla Yap-İşlet-Devret modeliyle geliştirilecek projeleri, Tebliğin 22. maddesi birinci fıkrasının (d) bendinde belirtilen şartların sağlanması koşuluyla kendisi veya başkaları lehine üst hakkı tesis ettirmek suretiyle gerçekleştirebilirler. • Mülkiyetlerini edinmek kaydıyla yurt dışındaki gayrimenkullere ve yabancı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilirler. • Aracılık faaliyeti kapsamında olmamak kaydıyla yerli ve yabancı sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilir, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemi yapabilir, Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılma hesabı, yabancı para cinsinden ise vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılma hesabı açtırabilirler, sermaye piyasası araçlarını ödünç verebilirler. Ortaklıklar, Kurulun ilgili düzenlemeleri çerçevesinde yapılacak bir sözleşme ile herhangi bir anda portföylerindeki sermaye piyasası araçlarının piyasa değerinin en fazla %50’si tutarındaki sermaye piyasası araçlarını ödünç verebilir. Ödünç verme işlemi en fazla 90 iş günü süreyle ve ödünç verilen sermaye piyasası araçlarının en az %100’ü karşılığında nakit veya kamu borçlanma araçlarından oluşabilecek teminatın ortaklık adına Takasbank’ta bloke edilmesi şartıyla yapılabilir. Teminat tutarının ödünç verilen sermaye piyasası araçlarının piyasa değerinin %80’inin altına düşmesi halinde teminatın tamamlanması istenir. Ortaklığın taraf olduğu ödünç verme sözleşmelerine, sözleşmenin ortaklık lehine tek taraflı olarak feshedilebileceğine ilişkin bir hükmün konulması zorunludur. 2. Portföy Sınırlamaları Tebliğ’in 24. maddesinde GYO’ların yönettikleri portföylere belli oranlarda sınırlamalar getirilmiştir. Bu sınırlamalara göre ortaklıklar; gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine aktif toplamının en az % 51’i oranında yatırım yapmak zorundadırlar. Bunların dışında sermaye piyasası araçları, ters repo ve Takasbank para piyasası işlemleri ile iştiraklerin tamamına en fazla aktif toplamının % 49'u oranında, bu varlıklar içerisinde yer alan yatırım amaçlı Türk Lirası veya yabancı para cinsinden mevduat/katılma hesabına ise en fazla aktif toplamının ancak % 10'u oranında yatırım yapabileceklerdir. GYO’lar yabancı gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına ve faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere aktif toplamlarının en çok % 49’u oranında yatırım yapabileceklerdir. Yine Tebliğ gereğince, GYO’ların portföylerinde bulunan ve satın alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamlarının %20’sini aşamayacaktır. Belirli alanlarda faaliyet göstermek veya belirli projelere yatırım yapmak üzere kurulan ortaklıkların aktif toplamlarının en az %75'inin, unvanlarında ve/veya esas sözleşmelerinde belirtilen varlıklardan oluşması zorunludur. Genel amaçlı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföylerini sektör, bölge ve gayrimenkul bazında çeşitlendirmeleri ve uzun vadeli yönetmeleri esastır. 3. Değerleme Faaliyetine İlişkin Esaslar Tebliğ’in 34. maddesinin ilk fıkrasında GYO’ların, rayiç değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle yükümlü oldukları varlık ve haklar sayılmıştır. İlgili varlık ve haklar şunlardır; • Portföyde yer alan gayrimenkullerin, gayrimenkule dayalı hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı, • Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi, • Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması, • Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması, • Gayrimenkul ipoteği kabul edilmesi, • Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi, • Portföye Sermaye Piyasası Kurulu’nca değerleme yaptırılması uygun görülecek diğer varlıkların dahil edilmesi ve çıkarılması, • Ortaklık portföyünde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespiti, • Portföyde yer alan gayrimenkullerin, gayrimenkule dayalı hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin niteliğinin veya cinsinin değiştirilmesi, • Ortaklığa ayni sermaye konulması. GYO’lar yukarıda sayılan varlık ve hakların değer ve bedellerini Kurul’ca listeye alınmış değerleme kuruluşlarına tespit etmekle yükümlüdürler. 4. GYO’ların Yapamayacağı İşler Tebliğ’in 22. ve 23. maddesinde ise Ortaklığın Yapamayacağı işler belirtilmiştir. Buna göre; • Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. • Hiçbir şirkette sermaye veya oy haklarının %5’inden fazlasına sahip olamazlar. Ortaklığın tek bir şirketteki para ve sermaye piyasası araçları yatırımlarının toplamı ortaklığın aktif toplamının %10’unu aşamaz. • Altın, kıymetli madenler ve diğer emtialar ile bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar. • Yatırım fonları payları ve türev araçlar hariç, borsalarda veya borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmeyen sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar, sermaye piyasası araçlarının alım satımlarının Borsa kanalıyla yapılması zorunludur. • Sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar. • Türev araçları kullanarak korunma amacını aşan işlemler yapamazlar. • Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar hariç olmak üzere, kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık değerinin %3’ünü aşan komisyon ücreti ve benzeri giderler yapamazlar. • 5411 sayılı Bankacılık Kanununda tanımlandığı üzere mevduat veya katılım fonu toplayamazlar ve mevduat veya katılım fonu toplama sonucunu verecek iş ve işlemler yapamazlar. • Tebliğde izin verilen işlemler dışında ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamazlar. • Hiçbir şekilde gayrimenkullerin, altyapı yatırım ve hizmetlerinin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler. • 27 nci maddenin ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkraları kapsamındaki faaliyetler ve bu faaliyetler nedeniyle istihdam edilen personel hariç olmak üzere hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler. • Kendi personeli vasıtasıyla portföye konu olan veya olacak projeler hariç olmak üzere başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler. Ancak, kamu kurum veya kuruluşları ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve imtiyazlı pay sahibi bulunduğu şirketler tarafından yürütülen projelere ilişkin olarak bu bentte belirtilen hizmetler, kamu kurum ve kuruluşlarının yönetim kontrolüne sahip olduğu ortaklıklar tarafından sağlanabilir. • Kredi veremezler. • İlişkili taraflarına herhangi bir mal veya hizmet satımı işlemine dayanmayan borç veremezler. • Belgeye dayandırılmayan ve piyasa rayicinden bariz farklılık gösteren bir harcama veya komisyon ödemesinde bulunamazlar. • Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar. C. Halka Arz Prosedürü Kayıtlı sermaye esasına göre kurulması zorunlu olan GYO’lar hakkında halka açık olmasına yönelik bir düzenleme bulunmuyor olsa da kayıtlı sermaye esasına tabi olması zımni olarak halka açık olmayı da beraberinde gerektirmektedir . Tebliğ’in 11. maddesi ortaklığın kuruluşunu müteakip paylarının halka arz yolu ile satışını düzenlemiştir. Maddeye göre; GYO olarak kurulan veya esas sözleşme tadili yoluyla GYO’lara dönüşen ortaklıkların, paylarını halka arz yoluyla satabilmek için kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden üç ay içinde faaliyetlerin yürütülebilmesi için gerekli olan mekan, donanım ve personeli temin etmeleri ve organizasyonu kurmalarının zorunlu olduğu belirtilmektedir. Ayrıca GYO olarak kurulan ortaklıkların, Tebliğ kapsamında genel müdürün atanmasına ve portföye dâhil edilecek varlıklara ilişkin taahhütlerini yerine getirmeleri, şekli ve esasları Kurulca belirlenecek halka arz standart formunu ve formda belirtilen belgeleri tamamlayarak çıkarılmış sermayelerinin asgari %25’ini temsil eden payların halka arzına ilişkin izahnamenin onaylanması talebiyle Kurula başvurmaları da bu madde gereğince zorunludur (Tebliğ m. 11/1). Bu zorunluluğun bir sonucu olarak belirtilen sürede halka arz formunu ve formada belirtilen gerekli belgeleri Kurula sunmayan ortaklıkların GYO olarak faaliyette bulunma hakları ortadan kalkacaktır (Tebliğ m.11/3) D. Sona Erme Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları bir anonim ortaklık olmaları hasebiyle sona ermeleri temel olarak iki şekilde gerçekleşebilecektir. Bunlardan ilki ortaklık tüzel kişiliğinin sona ermesi, diğeri ise GYO’lara has olmak üzere yatırım ortaklığı faaliyetinin sona ermesi halleridir. Bunlardan ilki TTK m. 529’da belirtilen, anonim ortaklığın sona erme hallerinden en az birinin gerçekleşmesiyle sona ermesi halidir. Buna göre ortaklık; • Sürenin sona ermesine rağmen işlere fiilen devam etmek suretiyle belirsiz süreli hâle gelmemişse esas sözleşmede öngörülen sürenin sona ermesiyle, • İşletme konusunun gerçekleşmesiyle veya gerçekleşmesinin imkânsız hâle gelmesiyle, • Esas sözleşmede öngörülmüş herhangi bir sona erme sebebinin gerçekleşmesiyle, • TTK 421 inci maddenin üçüncü ve dördüncü fıkralarına uygun olarak alınan genel kurul kararıyla, • Ortaklığın iflasına karar verilmesiyle, • Kanunlarda öngörülen diğer hâllerin gerçekleşmesi durumunda sona erecektir. Anonim ortaklıklar bakımından sona erme hallerini düzenleyen 529. maddenin akabinde m. 530 organ eksikliği, m. 531 ise ortaklığın haklı sebeple mahkeme yoluyla feshi sebeplerini düzenlemektedir. Buna göre; ortaklığın kanunen gerekli olan organlarından biri uzun süreden beri mevcut değilse veya ortaklık genel kurulu toplanamıyorsa, pay sahipleri, ortaklığın alacaklıları veya Bakanlığın istemi üzerine, ortaklığın merkezinin bulunduğu yerdeki asliye ticaret mahkemesi, yönetim kurulunu da dinlemek suretiyle ortaklığın durumunu kanuna uygun hâle getirmesi için bir süre belirleyecektir. Bu süre içinde durum düzeltilmezse, mahkeme ortaklığın feshine karar verecektir. Yine haklı sebeplerin varlığı halinde GYO’ların da dahil olduğu halka açık ortaklıklarda payların yüzde beşini temsil eden pay sahipleri şirket merkezinin bulunduğu yer asliye ticaret mahkemesinden ortaklığın feshini isteyebilecektir. Bunun haricinde GYO bakımından bir diğer sona erme sebebi gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkmadır. Tebliğin 44. maddesinde düzenlenen bu duruma göre; gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkmak isteyen halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıklarının, esas sözleşme değişikliği yapmasına Kurulca uygun görüş verilebilmesi için genel kurul toplantılarında, gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkma sonucunu doğuracak esas sözleşme değişikliklerine olumlu oy kullanan ortaklar dışındaki tüm ortakların sahip oldukları payların statüden çıkma hakkındaki yönetim kurulu kararına ilişkin özel durum açıklamasının kamuya ilan edildiği tarihten önceki otuz günlük ve altı aylık dönem içinde oluşan, günlük ağırlıklı ortalama borsa fiyatlarının ortalamasından yüksek olanı ile satın alınacağı yönünde ortaklık dışındaki kişi veya kişilerce bir pay alım teklifinin yapılması zorunludur (Tebliğ m.44/1). Ortaklık yönetim kurulu tarafından, asgari olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkılmasına ilişkin gerekçeleri, ortaklığın statüden çıktıktan sonraki faaliyet konusunu, projeksiyonlarını, statüden çıkışın ortaklığa etkilerinin analizini içeren bir rapor hazırlanır ve bu rapor Kurula yapılacak başvuru tarihinden geç olmamak üzere Kamuyu Aydınlatma Platformunda ilan edilir. Statüden çıkışın onaylandığı genel kurul kararlarının ilan edildiği Tebliği m. 44/4 gereğince TTSG’nin bir nüshasının ilan tarihini takip eden altı iş günü içinde Kurula gönderilmesi zorunludur. Tebliğin 44/A maddesi ise GYO olarak faaliyette bulunma hakkının ortadan kalkmasını düzenlemektedir. Buna göre, ortaklığın süreli olarak kurulması durumunda esas sözleşmede belirtilen süre dolduğu halde süre uzatımı talebi ile Kurula başvurulmamışsa faaliyette bulunma hakkı sona erecektir. Yine ortaklığın münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletmek amacıyla kurulması durumunda, portföydeki altyapı yatırım faaliyetine ilişkin lisans iptali, idare ile yapılan sözleşmelerin feshi ve sözleşme süresinin sona ermesi veya projenin tamamlanması gibi ortaklığın amaç ve faaliyet konusunun tamamlanması veya faaliyetinin gerçekleştirilmesinin olanaksız hale gelmesine neden olan bir durumunun ortaya çıkması halinde GYO olarak faaliyette bulunma hakkı ortadan kalkacaktır. Ortaklık, bu durumun ortaya çıkmasından itibaren en geç üç ay içinde esas sözleşme hükümlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak faaliyette bulunmayacak şekilde değiştirmek üzere Sermaye Piyasası Kuruluna başvuru yapmakla yükümlüdür. Bu değişiklikler yapılmadığı takdirde ortaklık, TTK’nın 529 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) ve (c) bentleri hükümleri gereğince sona ermiş sayılacaktır. SONUÇ Ülkemizin ekonomik durumu ve hızla artan nüfusu gözetildiğinde gayrimenkule duyulan ihtiyacın ne derece önemli olduğu fark edilecektir. Özellikle demografik yapımız nedeniyle ekonominin kalkınmasında dahi gayrimenkul yatırımlarının payı hep üst seviyelerde olagelmiştir. Ancak özellikle altyapı, avm vs. gibi projeleri gerçekleştirmenin çok büyük kaynaklar ve bunun yanında profesyonellik gerektirmesi Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının doğumuna yol açmıştır. Böylece tek başlarına fonlayamayacakları projeleri, halktan topladıkları fonlarla gerçekleştiren ortaklıklar ve yine tek başlarına yapamayacakları gayrimenkul yatırımını GYO’lar aracılığı ile gerçekleştiren küçük yatırımcılar karşılıklı olarak kazanmakta ve ekonomik kalkınmaya destek olmaktadır. Çalışmamız sonucunda ortaya çıktığı üzere Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları bir Sermaye Piyasası Kurumudur. Bunun sonucu olarak ise gayrimenkul ve bunlardan doğan haklar üzerinde devasa yatırımlar yapmak üzere oluşturdukları portföylerini, sermaye piyasası araçları vasıtası ile küçük yatırımcıdan topladıkları fonlar ile yönetmektedirler. GYO’ların tabi olduğu SerPK ve buna dayalı olarak çıkarılan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III.48.1), bu ortaklıkların kuruluş ve sona erme esasları ile faaliyet ve denetimlerinin ne şekilde olması gerektiğini düzenlemiştir. Esasen halka açık bir anonim ortaklık olarak kurulan GYO ile ilgili yapılacak iş ve işlemlerde öncelikli olarak Tebliğ hükümleri gözetilecek ve daha sonra genel hükümlerin uygulanması gereken yerlerde ise SerPK ve TTK hükümleri uygulanacaktır. Yine uygun düştüğü ölçüde SPK’nın çıkarmış olduğu ve bu alanı ilgilendiren tebliğler de uygulama alanı bulacaktır. GYO’lar yatırım faaliyetlerinin dışında bu faaliyetleri ile ilişkili olarak değerleme faaliyeti de yaptırmakla yükümlüdürler. Bunlarla ilgili şartlar ve süreler yine Tebliğ’de belirtilmiştir. Denetim faaliyetine ilişkin KAP’a bildirim yükümlülüğü getirilerek Kurumsal Yönetim ilkeleri çerçevesinde şeffaf bir yönetim anlayışının benimsenmesi ve böylece de yatırımcıların korunması amaçlanmıştır. KAYNAKÇA BAHTİYAR, Mehmet “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Kuruluş ve Faaliyete Geçiş Esasları”, Prof. Dr. Erdoğan Moroğlu’na 65. Yaş Günü Armağanı, İstanbul 1999. BELEN, Herdem Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Faaliyetlerinin Medenî Hukuk Açısından Değerlendirilmesi, İstanbul. ÇOLAK, A. Ender/ ALICI, Aşkın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları: A'dan Z'ye ERGENE, Deniz Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, Galatasaray Üniversitesi Yüksek Lisans Tezi KAÇIRA, Fatma Betülay Gayri̇menkul Yatırım Ortaklıkları, Bahçeşehir Üniversitesi Yüksek Lisans Tezi NOMER, N. Füsun Yatırım Ortaklıkları, Beta, 2. Baskı, İstanbul 2003. OY, Osman/GÜNGÜLER, Gülcan “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)”, Herkes İçin Hukuk 14, Beta Yayınevi, İstanbul, Türkiye, (2010). POROY, Reha/TEKİNALP, Ünal/ÇAMOĞLU, Ersin Ortaklıklar ve Kooperatifler Hukuku, 10. Bası, 2007, İstanbul. Çevrimiçi Kaynaklar: Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Tanıtım Rehberi https://www.spk.gov.tr/Sayfa/AltSayfa/409 (Erişim Tarihi 20.11.2019)