Covid-19’un İş Yeri Kira Sözleşmeleri Üzerindeki Etkisi
Tüm Dünyayı etkisi altına alan Covid-19 virüsü İlk olarak 2019 yılında Çin'in Hubei eyaletinin Wuhan şehrinde keşfedilmiş ve keşfinden bu yana dünya çapında yayılarak COVID-19 pandemisine yol açmıştı. Ülkemizde ise ilk vaka Sağlık Bakanlığı tarafından 10 Mart 2020'de açıklandı ve akabinde yine ilgili bakanlıklar tarafından çıkartılan genelgeler ile eğitim-öğretim hayatına ara verildi, Avmler, kafeler, sinemalar, barlar gibi eğlence alanları kapatıldı.10.03.2020 tarihinden bu yana ülkemizi de etkisi altına alan Covid-19 beraberinde kira ilişkilerini de etkiledi. Zira bir yandan ilgili makamlarca çıkartılan genelgeler kapsamında kapatılan iş yerleri ve sokağa çıkma yasakları, diğer yandan virüsün toplumda yarattığı kaygı sebebiyle bazı sektörlere talebin azalması, ticari hayatın durma noktasına gelmesi ödemelerin de vaktinde gerçekleştirmesini zorlaştırdı. 26.03.2020 tarihli 31080 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un Geçici 2.Maddesi ile iş yeri kira sözleşmelerine ilişkin bir düzenleme getirildi. Konuyu Bakanlık Genelgesi kapsamında faaliyetine ara veren işletmeler ve diğer işletme ve ofisler açısından ayrı ayrı değerlendirmek gerekmektedir. A) FAALİYETLERİ TAMAMEN DURDURULAN İŞLETMELER BAKIMINDAN HUKUKİ DURUM Bilindiği gibi kira sözleşmeleri karşılıklı iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Kiraya verenin esas borcu kiralananı amacına elverişli şekilde kiracıya teslim etmektir. Buna karşılık kiracının asli edimi kira bedelini ödemektir. Bu kapsamda İçişleri Bakanlığının 16.03.2020 Tarihli Genelgesi ile faaliyetleri durdurulan işyerleri için kiraya veren açısından amaca uygun şekilde bulundurma borcunu yerine getirememesi anlamına gelmektedir. Covid-19 sebebiyle oluşan bu durumda kiraya verenin kusuru bulunduğu söylenemez. Kiracı açısından ise faaliyeti durdurulan işyerinde beklenen kazancı sağlaması imkânsız bir hal almıştır. Bu gibi geçici imkânsızlıklar halinde kanunda açıkça düzenlenen bir hüküm yoktur. Türk Borçla Kanunun İfa İmkânsızlığı Başlıklı 136. Maddesine göre : “ Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder.” Madde metnine baktığımız zaman kiraya veren tarafından borcun ifası, yani kullanıma elverişlilik durumu, kiraya verenin kusuru olmaksızın imkansız hale gelirse borç sona erecektir. Maddenin devamına baktığımız zaman ise kiracının da kira bedelini ödeme yükümlülüğünden kurtulacağı anlamı çıkmaktadır. Madde metninde belirtilen ifa imkânsızlığı süreklilik arz eder,covid-19 sebebiyle faaliyetlerin durdurulması ise geçici bir durumdur. Bu sebeple faaliyeti durdurulan işyerlerinin kira sözleşmeleri açısından geçici ifa imkânsızlığı yaratabileceği düşünülmelidir. TBK 136. Maddede belirtilen imkansızlık halinden kasıt imkansızlığın geri dönülemez şekilde ve sürekli olmasıdır. TBK m. 136 uyarınca sözleşmenin sona erdiğinin kabulü halinde kiracı geçici sürenin sona ermesinden sonra (Covid-19 etkilerinin ortadan kalkmasından sonra ) işyerini kullanamayacak ve yeni bir işyeri kira sözleşmesi akdetmek zorunda kalacaktır. Bu şekilde genelge ile kapatılan iş yerleri eğer üretim ve faaliyetlerini tamamen sonlandırmak istemiyorsa yeniden, ayrı bir kira sözleşmesi imzalamayı da istemeyecekleri düşünülmelidir. İkinci olarak TBK m.136 da sürekli bir ifa imkânsızlığından bahsedilir. Oysa covid-19 virüsü bazı ülkelerde kontrol altına alınmış ve hatta tamamen sonlandırılmıştır. Yani bu durum geçicidir, süreklilik arz etmemektedir. Bu yüzden genelgeler kapsamında kapatılan iş yerleri açısından TBK m.136 kapsamında sürekli ifa imkansızlığı oluştuğunu düşünmemekteyim. Bu düşünce beraberinde kiracının kira borcunu ödeme yükümlülüğünden de kurtulamayacağı anlamına gelmektedir. Geçici ifa imkânsızlığının kabulü halinde ise kira bedelini ödeme tarihinin söz konusu imkânsızlığın, virüs etkilerinin, ortadan kalkana kadar ertelenmesi uygun olacaktır. İmkânsızlık geçici ise, ödemeyi imkansız kılan durum ortadan kalkana kadar ödemenin ertelenmesi kiracı ve kiraya verenin taleplerine uygun olup olmayacağına göre, imkânsızlığın etkili olup olmayacağı diğer bir deyişle borcu sona erdirip erdirmeyeceğine göre saptanmalıdır. Konu ile ilgili Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.04.2010 gün ve 2010/193 Esas, 2010/235 sayılı kararında “ahde vefa” ilkesi gereğince, “akde tahammül süresi” olarak ifade edilen geçici bir süre boyunca ifayı engelleyen imkânsızlık hâlinin ortadan kalkmasını beklemenin gerektiğini ifade edilmektedir. Geçici ifa imkânsızlığının varlığının kabulü için; faaliyetleri geçici olarak durdurulan işyerlerinin sadece durdurulan faaliyeti sürdürmek amacı ile kiralanmaları gerekir. Yani kiralanan işyeri, bu süreçte, kiralandığı amaçtan başka bir amaç için kullanılıyorsa, kiraya verenin kiralananı sözleşme süresinde kullanıma uygun bulundurma borcunun geçici olarak imkânsızlaştığı ileri sürülemez. Tüm bunların yanında, Genelge ile işyerlerinin faaliyetlerinin kapanması sözleşme ilişkisindeki dengenin kiracılar aleyhine bozulmasına neden olmuştur. Taraflar arasında bozulan bu denge “aşırı ifa güçlüğü” kavramı ile sözleşmelerin uyarlanması veya feshedilmesi suretiyle sağlanacaktır. Sözleşmenin kurulması sırasında tarafların edimleri arasında var olan dengenin bir taraf aleyhine çekilmez derecede değişmesi durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi kapsamında sözleşmenin uyarlanması hâkimden talep edilebilmektedir. B) GENELGE KAPSAMINDA KAPATILMAYAN İŞ YERLERİ AÇISINDAN HUKUKİ DURUM Genelge kapsamında kapatılmayan ve AVM ler içinde bulunmayan iş yerleri açısından da aşırı ifa güçlüğü kapsamında TBK m.138 e istinaden kira bedelinin yeni şartlara göre uyarlanması amacıyla uyarlama davası açılabileceğini düşünmekteyim. Zira tüm ülkeyi etkisi altına alan Covid-19 öngörülemeyen mücbir neden olarak kabul edilmelidir. Özellikle bulunduğu konum, dükkânın cadde üstü olması, baktığı cephe veya müşteri potansiyelini etkileyecek nedenlerden dolayı kira bedeli muadillerinden yüksek olan iş yerleri açısından uyarlama davası açılmasında fayda olacaktır. Uyarlama davası sonucu taleplerin kabul edilmemesi halinde kiracılar TBK m.138 gereği sözleşmesi feshini de talep edebileceklerdir. Bunların yanında eczaneler, medikal firmalar, ilaçlama şirketleri gibi özellikle bu dönemde kazançları artan iş yerlerinin uyarlama davası açması durumunda taleplerinin yerinde olmayacağını da söylemek gerekir. İş yerleri kapatılan AVM ler içinde bulunanlar açısından yine TBK m.138 kapsamında uyarlama davası açılabileceği gibi Olağan üstü fesih yoluna da başvurulabilir.